張琦 陳偉偉

　　房地產(chǎn)市場與城市間的“人才爭奪戰(zhàn)”

　　從2017年武漢出臺旨在吸引人才的相關(guān)文件之后，截至目前，全國已有超過50個(gè)城市和3個(gè)省份跟進(jìn)，尤其在進(jìn)入2018年之后，有超過35個(gè)城市發(fā)布了各自的人才引進(jìn)政策，3月下旬北京和上海等一線城市的加入使得本輪“人才爭奪戰(zhàn)”進(jìn)入白熱化階段。

　　對此，有分析人士指出，本輪“人才爭奪戰(zhàn)”是導(dǎo)致部分城市房地產(chǎn)過熱的直接原因，而且這些城市進(jìn)行“人才爭奪戰(zhàn)”背后的目的就是想通過打擦邊球的方式規(guī)避房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，意圖通過“搶人賣房”支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長和緩解地方財(cái)政壓力。對于這種觀點(diǎn)，我們應(yīng)該如何正確認(rèn)識呢？

　　1.城市房價(jià)與“人才爭奪戰(zhàn)”的相關(guān)性

　　和股票市場一樣，分析城市房價(jià)也可以通過兩種方式進(jìn)行：一是從基本面進(jìn)行分析；二是從技術(shù)面進(jìn)行分析。從基本面進(jìn)行分析，主要是分析房產(chǎn)所在城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況、當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)以及與住宅綁定的義務(wù)教育資源等方面；從技術(shù)面進(jìn)行分析，實(shí)際上就是從量和價(jià)的角度進(jìn)行分析，即從供給和需求的角度進(jìn)行分析。

　　（1）“人才爭奪戰(zhàn)”政策背后的基本面邏輯。通過分析本輪“人才爭奪戰(zhàn)”中不同城市吸引人才的政策措施可以發(fā)現(xiàn)，名目各異的“搶人”政策實(shí)際上萬變不離其宗，基本上都是圍繞“戶口”和“房子”在做文章。落戶標(biāo)準(zhǔn)降低，從過去的落戶積分制、實(shí)際居住年限、繳納社保年限等條件轉(zhuǎn)變?yōu)槟挲g、學(xué)歷、職稱、獲獎(jiǎng)等條件。除了戶口之外，各地還圍繞“房子”推出買房打折、租房補(bǔ)助等措施，珠海甚至推出了直接送房的殺手锏。

　　在此，我們需要思考一下為什么是“戶口”和“房子”呢？在區(qū)域發(fā)展不均衡和城鄉(xiāng)二元的背景下，不同城市的基本面是不一樣的，它們所能提供的基本公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育醫(yī)療等資源都是有差異的，而決定誰能享受這些資源的區(qū)分標(biāo)識就是“戶口”和“房子”。從表面上看，一個(gè)城市對人才的吸引力是“戶口”和“房子”，但實(shí)際上背后的邏輯是與“戶口”和“房子”綁定的各種公共服務(wù)資源。

　　進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，參與人才爭奪戰(zhàn)的熱門城市，比如武漢、西安、成都、杭州、鄭州等，它們在基本面上的表現(xiàn)，在排除北上廣深等一線城市的光芒之后，這些城市都是比較搶眼的。而且這些城市基本都是區(qū)域性中心城市，如果配合國家城市群建設(shè)、國家中心城市建設(shè)等戰(zhàn)略，這些城市未來的發(fā)展也是不可限量的。因此，從基本面分析，房價(jià)表現(xiàn)亮眼的城市與其基本面有很大關(guān)系。

　?。?）房價(jià)抬頭的技術(shù)面分析。類比股票投資，基本面分析對應(yīng)的投資理念是價(jià)值投資。但是當(dāng)價(jià)值投資遇到“莊家”和投機(jī)資金的時(shí)候，基本面分析在短期內(nèi)也是會失靈的。從供給和需求角度看，供不應(yīng)求當(dāng)然會導(dǎo)致房價(jià)的過快上漲。因此，有學(xué)者指出房地產(chǎn)市場的價(jià)格是一種貨幣現(xiàn)象。

　　人口流動實(shí)際上就是財(cái)富的流動，城市間“人才爭奪戰(zhàn)”的本意是否包含“搶人賣房”姑且不論，但是搶到人才之后給城市發(fā)展帶來的福利肯定會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來利好。更何況“人才爭奪戰(zhàn)”爭奪的都是人才，這些人的掙錢能力、購買力都是相對較強(qiáng)的，他們對房地產(chǎn)的剛需是房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求和真實(shí)購買力。因此，一個(gè)城市吸引的人才多了，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房價(jià)就會有上漲動力。

　　以西安為例，從2017年1月以來，西安多次升級人才引進(jìn)政策取得顯著效果。2018年前3個(gè)月遷入西安的人口已經(jīng)達(dá)到21萬，幾乎與2017年全年數(shù)據(jù)持平，而人才落戶也使西安房地產(chǎn)市場銷售大幅增長。從這個(gè)角度看，人才的持續(xù)流入在短期內(nèi)能為西安的房地產(chǎn)市場帶來活力，如果在未來幾年的發(fā)展中，西安能確確實(shí)實(shí)留住這些人才，通過日積月累的功夫改善西安人口結(jié)構(gòu)，那么西安未來的發(fā)展，包括西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展都將是光明的。

　　2. “人才爭奪戰(zhàn)”背后是不是為了“搶人賣房”

　　通過分析房價(jià)與“人才爭奪戰(zhàn)”之間的相關(guān)性之后，我們可以部分地確認(rèn)本輪“人才爭奪戰(zhàn)”是導(dǎo)致部分城市房地產(chǎn)過熱的直接原因。在此基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步分析地方政府展開“人才爭奪戰(zhàn)”的原因，來判斷這些城市“以戶口搶人”和“以房搶人”的目的到底是不是“搶人賣房”。根據(jù)前面的分析，中央堅(jiān)定地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控是由國際、國內(nèi)、經(jīng)濟(jì)、民生等多方面因素決定的。對于地方政府來說，展開人才爭奪也是由多方面因素決定的。

　　創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)增長的動力，人才是創(chuàng)新的源泉。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長乏力的形勢下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)增長的動力不足，各地經(jīng)濟(jì)都面臨著較大的下行壓力，要想活下去，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就必須轉(zhuǎn)型升級，增長動力就必須向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變。此時(shí)人才的重要性就凸現(xiàn)出來了，誰贏得了人才，誰就會贏得未來。各地方政府正是深刻認(rèn)識到了這一點(diǎn)，各個(gè)城市才在北京和上海等一線城市疏解人口的歷史機(jī)遇期對人才展開激烈爭奪。

　　當(dāng)前，不可否認(rèn)的是，在國家監(jiān)管政策趨嚴(yán)的情況下，地方政府也面臨著融資難的問題，尤其在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控之后，對于依靠土地財(cái)政的地方政府來說，其債務(wù)壓力和財(cái)政壓力日益增加。而人才引進(jìn)，則可以通過人口的流入活躍當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，部分解決政府面臨的難題。

　　“人才爭奪戰(zhàn)”之后的思考

　　1.“人才爭奪戰(zhàn)”的漏洞

　　在前文的論述中，我們得出結(jié)論：通過分析房價(jià)與“人才爭奪戰(zhàn)”之間的相關(guān)性之后，我們可以部分地確認(rèn)本輪“人才爭奪戰(zhàn)”是導(dǎo)致部分城市房地產(chǎn)過熱的直接原因。那么為什么是部分確認(rèn)呢？這是因?yàn)?strong>各個(gè)城市開出的人才引進(jìn)政策基本都包含了落戶的便利，這種根據(jù)學(xué)歷落戶的政策在沒有實(shí)際就業(yè)、當(dāng)?shù)鼐幼∧晗?、社保繳納年限等條件的約束下，實(shí)際上也為炒房客們開了一扇方便之門。

　　由此可見，“人才爭奪戰(zhàn)”如果吸引的人才能在當(dāng)?shù)芈鋺?、居住、工作，那么由于他們的進(jìn)入導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場活躍是健康的，而如果吸引的“人才”是一批有學(xué)歷的炒房客，那么由于他們的進(jìn)入導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場過熱則是需要嚴(yán)加調(diào)控的。因此，為了堅(jiān)定地落實(shí)中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，各地方政府在制定人才引進(jìn)政策的時(shí)候，應(yīng)該考慮到這些政策上的漏洞，不給炒房客以可乘之機(jī)。

　　2.“搶人”之后是“留人”

　　如前文所述，各個(gè)城市能夠通過“戶口”和“房子”吸引人才，其對人才的吸引力從表面看是“戶口”和“房子”，實(shí)際上背后的邏輯是與“戶口”和“房子”綁定的各種公共服務(wù)資源。隨著大量人口的融入，城市原有的公共服務(wù)能力能否配套跟上？如果公共服務(wù)能力跟不上，則可能出現(xiàn)“大城市病”或者人才再次流失。因此，對于各個(gè)城市來說，“搶人”只是開始，“留人”則是一個(gè)系統(tǒng)工程，在大量引進(jìn)人才之后，實(shí)際上更大的難題是如何留住人才。

　?。ㄗ髡叻謩e為北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院教授、國家發(fā)展和改革委員會經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所助理研究員）